การอนุมัติการขายสั้น HUD

ในกระบวนการขายสั้นธนาคารขายสั้นจะจัดการกับการอนุมัติของ HUD สองประเภท ขั้นแรกให้ธนาคารอนุมัติประมาณการเบื้องต้นของ HUD-1 จากนั้นก่อนปิดบัญชีธนาคารอนุมัติ HUD ฉบับสุดท้าย

HUD คืออะไร? ทำไมธนาคารต้องการ HUD?

HUD-1 เป็นเอกสาร RESPA ที่สะกดออกมาในลักษณะที่เหมือนกันทั้งหมดของเดบิตและเครดิตในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ HUD เป็นผลประโยชน์ของผู้ซื้อ

ไม่ใช่เพื่อประโยชน์ของธนาคารเพื่อการขายแบบสั้นและไม่ใช่ธุรกิจการขายของธนาคารพาณิชย์สั้น ๆ ยกเว้นค่าธรรมเนียมที่หักจากราคาขาย หากมีสิ่งใด HUD เกี่ยวข้องกับธนาคารของผู้ซื้อไม่ใช่ธนาคารของผู้ขาย

แต่นั่นไม่ได้เป็นการขัดขวางไม่ให้ธนาคารขายระยะสั้นเสนอราคาและเรียกร้องการเปลี่ยนแปลงในขั้นตอนการอนุมัติ โชคดีที่ทุกธนาคารไม่ได้รับการอนุมัติจากฮัด ตัวอย่างเช่นผู้ถือหุ้นหลายรายไม่อนุมัติ HUDs นั่นเป็นเพราะผู้ถือหุ้นรายย่อยส่วนใหญ่ดูแลเกี่ยวกับจำนวนเช็คที่ต้องชำระให้เท่านั้น

ราคาขายผู้ที่จ่ายเงินเท่าไหร่และได้รับค่าคอมมิชชั่นมากเท่าใดผู้ถือครองหลักทรัพย์รายที่สองค่อนข้างขี้เกียจ ไม่ใช่วิธีเดียวกับที่อื่น ๆ ผู้ถือครองหลักให้ความสนใจเป็นอย่างมากว่าจะจ่ายเงินให้กับผู้ถือครองผู้เยาว์และผู้ที่จ่ายเงินเท่าไร มีบางกรณีที่ผู้ให้กู้รายอื่นพยายามที่จะรับผู้ขายเพื่อกระทำการทุจริตการจำนอง นั่นเป็นเพราะผู้ให้กู้รายที่สองสงสัยว่าผู้ให้กู้รายแรกจะปฏิเสธฮัดถ้าผู้ขายจ่ายเงินเป็นจำนวนมากดังนั้นจึงบอกผู้ขายให้ฝ่าฝืนกฎหมาย

ธนาคารใดบ้างที่ตรวจสอบ HUD สำหรับการขายสั้น ๆ

หมายเลขที่เห็นได้ชัดและสำคัญที่สุดใน HUD คือราคาขาย บางครั้งธนาคารอาจบอกว่าจำเป็นต้องสุทธิจำนวนหนึ่งและจำนวนเงินสุทธิที่อาจจะมีมากกว่าสุทธิใน HUD ในสถานการณ์ประเภทนี้วิธีที่ดีที่สุดในการหักบัญชีธนาคารคือการขอให้ผู้ซื้อเพิ่มราคาซื้อ

ราคาซื้อที่ธนาคารอนุมัติไม่ค่อยมีพื้นฐานมาจากการประเมินเต็มเปี่ยม ด้วยเงินจำนวนมากที่ถือหุ้นหนึ่งจะคิดว่าธนาคารต้องการจ้างผู้ประเมินราคาอิสระเพื่อประเมินมูลค่า อย่างไรก็ตามธนาคารส่วนใหญ่จ่ายเงินให้กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบสุ่มโดยไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านละแวกใกล้เคียงเพื่อให้ธนาคารมีข้อเสนอแนะอย่างรวดเร็วในเรื่องค่าใช้จ่ายที่พวกเขาเรียกว่า BPO พวกเขาจ่ายเงิน $ 50 ถึง $ 100 สำหรับ BPO นี่เป็นตัวอย่างที่ยอดเยี่ยมในการเป็นเงินที่ฉลาดและโง่เขลาเหมือนแม่ของฉันเคยพูด

นี่เป็นเหตุผลที่ตัวแทนขายจำนวนมากจะเสนอราคาขายแบบเดียวกับที่ตัวแทน BPO กำหนดมูลค่าเนื่องจากไม่ต้องการต่อสู้กับธนาคารขายระยะสั้น มันไม่สำคัญว่าถ้าราคาขายเป็นมูลค่าตลาดตราบเท่าที่เป็นไปตาม BPO

ธนาคารจะตรวจสอบค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เรียกเก็บจากผู้ขายใน HUD คุณอาจสงสัยว่าใครเป็นผู้ขายของการขายสั้น ๆ และบุคคลนั้นเป็นผู้ขาย ธนาคารอนุมัติค่าที่ผู้ขายจะจ่าย ค่าธรรมเนียมสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของผู้ขายคือ

• ค่าคอมมิชชั่นสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ / ตัวแทน
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าธรรมเนียมการโอนเอกสาร
• การหักภาษี ณ ที่จ่าย
• ภาษีเงินได้
• ส่วนลดจ่ายให้กับผู้ถือบัตรผู้เยาว์
• ค่าธรรมเนียม HOA ถ้ามี
• เครดิตผู้ซื้อสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิด
• ประเภทของค่าธรรมเนียมการขายสั้นธนาคารปฏิเสธเมื่อ HUD
• ทุกธนาคารมักจะตกลงที่จะจ่ายเงินสำหรับรายงานศัตรูพืชหรือการรับประกันบ้าน แต่ไม่ค่อย ธนาคารเกือบจะไม่ต้องจ่ายค่าซ่อมในการขายระยะสั้น นอกจากนี้ยังเป็นเรื่องผิดปกติมากที่ธนาคารต้องจ่ายค่าธรรมเนียม HOA ที่ค้างชำระหรือเอกสารที่ยื่นต่อ UCC

หากธนาคารไม่อนุญาตค่าธรรมเนียมบางอย่างตัวอย่างเช่นสมมติว่าต้องการลดค่าธรรมเนียมการเป็นผู้ดูแลจาก $ 1, 500 ถึง $ 500 สิ่งที่เกิดขึ้นกับยอดเงิน? บางคนต้องจ่ายค่าธรรมเนียมดังกล่าว อาจเป็นผู้ขายหรืออาจเป็นผู้ซื้อ Escrow สามารถตัดสินใจที่จะลดค่าธรรมเนียม แต่นั่นก็ไม่น่าเป็นไปได้

อาจเป็นปัญหาที่ใหญ่ที่สุดที่เกี่ยวข้องกับการขายสั้น ๆ ฮัดเป็นข้อเท็จจริงที่ว่าผู้เจรจาต่อรองหลายคนไม่ทราบวิธีการอ่าน พวกเขาไม่เข้าใจว่าเครดิตผู้ขายบน HUD ไม่ใช่เครดิตสำหรับผู้ซื้อเสมอไป

การเปลี่ยนแปลงใน RESPA กำหนดให้ค่าธรรมเนียมใด ๆ ที่สะท้อนอยู่ในการประมาณการโดยสุจริตของผู้ซื้อจะต้องแสดงเป็นเครดิตแก่ผู้ซื้อหากผู้ขายได้รับเงิน สิ่งที่ผู้เจรจาไม่ได้ตระหนักคือพวกเขายังแสดงเป็นเดบิตซึ่งจะล้างเครดิตให้กับผู้ซื้อ ลองอธิบายเรื่องนั้นกับเสมียน 8 เหรียญต่อชั่วโมง