การขายแบบเปรียบเทียบสำหรับการซื้อหรือขายบ้านคืออะไร?

คุณคิดอย่างไรเกี่ยวกับยอดขายที่ใกล้เคียงกัน? ผู้ซื้อบ้านหรือผู้ขายบ้าน? ยอดขายที่เทียบเคียงกับผู้ขายบ้านหรือผู้ซื้อบ้านมีความสำคัญกับการขายที่เทียบเท่าหรือไม่?

ผมเชื่อว่าคำตอบคือผู้ขายบ้าน แต่ก็ไม่ควร ควรเป็นผู้ซื้อบ้าน แต่ผู้ซื้อมักไม่ค่อยได้เห็นยอดขายที่เทียบได้ ส่วนหนึ่งของเหตุผลที่ผู้ซื้อบ้านดูเหมือนจะไม่ค่อยสนใจเรื่องยอดขายที่ใกล้เคียงกันเพราะมันยากที่จะเข้าถึงข้อมูลนั้น

ไม่มีเว็บไซต์สาธารณะที่ให้ข้อมูลประเภทนี้ถูกต้องมาก

เหตุผลอื่น ๆ ที่ผู้ซื้อบ้านมักไม่ถามเกี่ยวกับยอดขายที่เทียบได้ เมื่อผู้ซื้อบ้านซื้อทัวร์บ้านผู้ซื้อรายนั้นกำลังเปรียบเทียบบ้านขายพร้อมบ้านอื่น ๆ เพื่อขาย สิ่งเดียวที่ผู้ซื้อรู้คือผู้ขายไปตามถนนมากแค่ไหนขอแบบแปลนที่คล้ายคลึงกัน ราคาขายไม่มีความหมายอะไร

ทำให้การขายใกล้เคียงกันขึ้น?

ยอดขายที่คล้ายกันคือราคาขายบ้านที่คล้ายกันที่ขายได้ ยอดขายที่เทียบเคียงไม่ใช่รายชื่อที่ใช้งานหรือการขายที่รอดำเนินการ แม้ว่าจะสามารถนำมาเปรียบเทียบได้ค่าเหล่านี้ก็ไม่ได้มีน้ำหนักเท่ากันกับบ้านที่ขายได้แล้ว ยอดขายที่เทียบเคียงได้ถูกใช้เป็นตัวอย่างเพื่อให้เหตุผลว่าทำไมผู้ซื้อไม่ต้องการจ่ายเงินมากกว่าคนสุดท้ายที่จ่ายเงินสำหรับบ้านที่คล้ายกัน

นี่คือองค์ประกอบหลักของการขายที่เปรียบเทียบได้:

• กรอบเวลาในการขายล่าสุด หลายปีก่อนผู้ประเมินใช้ย้อนหลังไป 6 เดือนในระเบียนสาธารณะเพื่อดึงยอดขายที่เทียบเคียงได้ ตั้งแต่ช่วงวิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ในปี 2550 ช่วงเวลาดังกล่าวได้รัดกุมมากขึ้น ปัจจุบันผู้ประเมินราคาใช้เฉพาะช่วง 3 เดือนที่ผ่านมาของยอดขายที่เทียบเคียงได้
• บริเวณใกล้เคียง นึกคิดว่านักวิจัยจะพิจารณาสถิติที่จำหน่ายได้ภายในรัศมีบางส่วนซึ่งโดยปกติจะอยู่ภายในระยะเวลาหนึ่งถึง½ถึงไมล์ ยิ่งดีขึ้นเท่านั้น จำสุภาษิต: ตำแหน่งตำแหน่งที่ตั้งสถานที่ บ้านที่ด้านหน้าถนนไม่ว่างจะคุ้มค่ากว่าบ้านหันหน้าไปทางทะเลสาบ
• ภาพสแควร์ที่คล้ายกัน คุณไม่สามารถใช้ราคา 1 000 ตารางฟุตบ้านและสองครั้งเพื่อกำหนดมูลค่าของ 2 000 ตารางฟุตบ้าน นั่นเป็นเพราะต้นทุนต่อตารางฟุตของบ้านที่มีขนาดเล็กสูงกว่าต้นทุนต่อตารางฟุตของบ้านหลังใหญ่ สมมติว่าคุณต้องการเปรียบเทียบบ้านภายใน 10% ของพื้นที่เป็นตารางฟุต
• อายุและการก่อสร้างที่คล้ายกัน คุณจะได้ยินคนพูดว่า: พวกเขาไม่ได้สร้างบ้านเหมือนที่เคย แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าบ้านเก่าจะดีกว่าบ้านที่ใหม่กว่า อย่างไรก็ตามค่านิยมต่างกันเนื่องจากตัวละครและการอุทธรณ์ ตัวอย่างเช่นหลังคากระเบื้องสามารถเพลิดเพลินกับชีวิต 50 ปีในช่วงอายุ 25 ถึง 30 ปีของแผ่นไม้ประดับมาตรฐาน
• ขนาดที่คล้ายกัน ในบ้านใหม่บางแห่งคุณอาจพบว่ามีหลายขนาด ตัวอย่างเช่นเส้นศูนย์มากหมายความว่าบ้านจริงๆไม่ได้มีลาน บริเวณด้านข้างหรือด้านหลังอาจมีขนาดเล็กมากโดยไม่มีหญ้าหรือพืชพันธุ์ซึ่งมักไม่ดึงดูดครอบครัวที่มีเด็ก หลายพื้นที่คำนวณขนาดล็อตขึ้นอยู่กับพื้นที่เป็นตารางฟุตที่เกิดขึ้นจริงแบ่งออกเป็น 43, 560 ตารางฟุต เอเคอร์มีขนาด 43, 560 ตารางฟุต หนึ่งในสี่ของเอเคอร์หรือ 10,890 ตารางฟุตก็คือ 25 เอเคอร์
• สภาพที่คล้ายกัน ถ้าคุณไม่ทำงานกับผู้เชี่ยวชาญด้านละแวกใกล้เคียงที่มีความสนิทสนมกับสภาพของบ้านส่วนใหญ่ในพื้นที่ที่เฉพาะเจาะจงอาจเป็นเรื่องยากที่จะกำหนดเงื่อนไขของการขายที่เทียบเคียงได้ บ้านยึดสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึดซึ่งเป็นของธนาคารซึ่งขาดเครื่องใช้ไฟฟ้าและท่อประปาทองแดงมีมูลค่าน้อยกว่าบ้านที่มีการใช้คีย์พลิกปรับปรุงด้วยเครื่องใช้ใหม่ปูพรมและทาสี

  หากคุณโชคดีจริงๆและกำลังเปรียบเทียบบ้านในแผนกย่อยคุณอาจพบรูปแบบจำลองที่เหมือนกันเพื่อใช้เป็นยอดขายที่เทียบเคียงได้

ทำไมผู้ซื้อต้องใส่ใจเกี่ยวกับยอดขายที่เทียบเคียง?

ผู้ขายสามารถใช้ยอดขายที่เทียบเคียงได้เพื่อปรับราคาเสนอของตนให้แก่ผู้ซื้อ อย่างไรก็ตามในท้ายที่สุดผู้ซื้อจะจ่ายเงินจำนวนที่ผู้ซื้อเชื่อว่าเป็นราคาที่ยุติธรรม คุณอาจไม่เคยได้ยินผู้ซื้อพูดว่า "ฉันควรจะต้องจ่ายเงินเพิ่มสำหรับบ้านหลังนี้ " ผู้ซื้อมักต้องการจ่ายน้อยลง

ในทางตรงกันข้ามผู้ซื้อบางครั้งกังวลว่าพวกเขาจะจ่ายเงินมากเกินไปสำหรับบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพวกเขากำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลง ผู้ซื้อไม่ต้องการหาบ้านที่เขาเพิ่งซื้อมีมูลค่าน้อยกว่าราคาเดิม

หากผู้ซื้อได้รับเงินทุนผู้ประเมินราคาของธนาคารจะเข้าสู่ภาพ ธนาคารยังต้องการปกป้องการลงทุนและความปลอดภัยในการลงทุน นั่นเป็นเหตุผลที่ธนาคารจ้างผู้ประเมินราคาด้วยค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อในการกำหนดและปรับค่า

อย่างไรก็ตามการประเมินเป็นความเห็นของมูลค่า การประเมินจะดีเท่าประสบการณ์และความรู้ของผู้ที่เตรียมไว้

หากผู้ประเมินราคาของผู้ซื้อประเมินราคาต่ำผู้ขายสามารถเลือกลดราคาขายได้ หากผู้ขายปฏิเสธนั่นคือเมื่อผู้ซื้ออาจโต้แย้งการประเมินราคา ผู้ซื้อสามารถประกวดประเมินโดยการส่งยอดขายที่เทียบเคียงได้

ในขณะที่สามารถปรับการประเมินราคาสำหรับปัจจัยที่โดดเด่นเมื่อ comps มีน้อยและระหว่างที่ดีที่สุดยอดขายเทียบเท่าจะเป็นผู้ที่มีเกณฑ์ที่เหมาะสมที่สุดกับที่ของเรื่องคุณสมบัติ สอบถามตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อเตรียมยอดขายที่เทียบเท่าได้