อะไรจะเกิดขึ้นในการขายสั้น ๆ เมื่อคุณมีเงินกู้สอง?

คำถาม: จะเกิดอะไรขึ้นกับการขายสั้น ๆ เมื่อคุณมีเงินกู้สอง?

ผู้อ่านถาม: "บ้านของเรามีค่าน้อยกว่าที่เราเป็นหนี้เรามีการจำนองเป็นครั้งแรกที่ 85,000 เหรียญสหรัฐฯและจำนองที่สองได้ 55,000 เหรียญสหรัฐตัวแทนของเรากล่าวว่าเราจะไม่ได้รับมากกว่า $ 85,000 ถ้าเราพยายามที่จะขายมันจะเกิดอะไรขึ้นกับเงินกู้ที่สองในกรณีนี้? "

คำตอบ: การขายสั้นเป็นเรื่องยากพอสมควรตรงไปตรงมา แต่ก็ยิ่งยากขึ้นเมื่อคุณมีเงินกู้สอง - - มันปวดหัวสองครั้ง

ฉันรู้สึกเจ็บปวดของคุณ เนื่องจากคุณไม่เพียง แต่ต้องการความร่วมมือจากผู้ให้กู้รายแรกเท่านั้นผู้ถือครองหนังสือเล่มที่สองต้องปล่อยกู้เช่นกัน

ในกรณีของคุณคุณเป็นหนี้ $ 140,000 ในบ้านที่มีมูลค่า $ 85,000 หลังจากที่จ่ายเงินออกผู้ให้กู้รายแรกคุณจะยังคงเป็นระยะสั้น $ 55,000 ไม่ต้องกล่าวถึงค่าใช้จ่ายในการปิด

อันดับแรกลองมาดูสิ่งที่เกิดขึ้นในการยึดสังหาริมทรัพย์:

Foreclosure Positions ระหว่างผู้ให้กู้

ไม่สำคัญว่าคุณจะเอาการจำนองที่สองเพื่อช่วยในการซื้อบ้านหรือถ้า คุณมีหลักประกันเงินกู้บ้านหลังความเป็นจริง ผู้ให้กู้รายที่สองจะอยู่ในตำแหน่งที่สองเว้นเสียแต่ว่าคนแรกจะยอมอยู่ใต้บังคับบัญชา โดยปกติผู้ให้กู้จำนองที่อยู่ในตำแหน่งที่หนึ่งจะไม่ได้อยู่ใต้บังคับบัญชาตำแหน่ง

อันดับแรกอยู่ในตำแหน่งที่ถูกต้องในการเก็บรวบรวมจากขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่าเมื่อมีการยื่นคำบอกกล่าวเกี่ยวกับการผิดนัดไว้หากผู้ให้กู้คนที่สองต้องการเป็นคนแรกที่ได้รับเงินจากการประมูลหรือขายหรือรับทรัพย์สินผู้ให้กู้คนที่สองต้องเป็นผู้ดำเนินการยึดทรัพย์ของตัวเอง

ในส่วนต่างๆของประเทศหมายถึงผู้ให้กู้รายที่สองต้องชำระเงินคืนให้กับผู้ให้ยืมรายแรกจ่ายค่าใช้จ่ายของผู้ให้กู้รายแรกในการยื่นหนังสือแจ้งการผิดนัดและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องจากนั้นจึงยื่นประกาศแจ้งการตั้งค่าเริ่มต้นของตัวเอง หากผู้ให้กู้รายที่สองไม่ทำเช่นนี้ผู้ให้กู้รายที่สองอาจได้รับการเช็ดออกในการยึดสังหาริมทรัพย์และไม่ได้รับอะไรเลยโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากไม่มีเงินเพียงพอที่จะไปได้

เมื่อผู้ให้กู้รายที่สองได้รับหนังสือบอกกล่าวแจ้งว่ามีการรอการขายเป็นครั้งแรกหลังจากตรวจสอบมูลค่าของบ้านแล้วผู้ให้กู้รายอื่นจำนวนมากไม่ได้เป็นผู้ดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ของตนเอง พวกเขาใช้ท่าทางนี้เพราะอาจจะไม่เพียงพอที่จะทำให้ต้นทุนของการยึดสังหาริมทรัพย์มีกำไรสำหรับผู้ให้กู้ที่สอง การกระทำที่ไม่เป็นแบบนี้จะทำให้ผู้ให้กู้รายที่สองอยู่ในตำแหน่งที่อ่อนแอ

มีการชำระค่าใช้จ่ายปิดบัญชีระยะสั้นเท่าไร

แม้ว่าผู้ขายอาจลงนามข้อตกลงในรายการกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แล้ว แต่ก็มีแนวโน้มว่าผู้ให้กู้จะเจรจาต่อรองค่าคอมมิชชั่นใหม่ ผู้ให้ยืมจ่ายน้อยกว่าค่าธรรมเนียมแบบดั้งเดิมและพยายามลดค่าใช้จ่ายของการทำธุรกรรมทุกวิถีทางที่เป็นไปได้

เพื่อลดต้นทุนการปิดบัญชีมีค่าธรรมเนียมที่ผู้ให้กู้มักปฏิเสธที่จะจ่าย

การตรวจสอบและตรวจสอบศัตรูพืช

• การรับรองหลังคา
• การตรวจสอบท่อระบายน้ำ
• การซ่อมแซมที่ผู้ซื้อร้องขอเช่นการขอซ่อมแซม
• เครดิตสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของผู้ซื้อ
• การเจรจาต่อรองกับผู้ให้กู้รายที่สองเกี่ยวกับการขายสั้น ๆ
• หลังจากพิจารณาว่าสถานการณ์ของคุณเหมาะสมกับคุณสมบัติการขายสั้น ๆ และคุณได้ปฏิบัติตามคำขอของผู้ให้กู้ทั้งหมดรวมทั้งได้พบผู้ซื้อที่เต็มใจและมีคุณสมบัติเหมาะสมแล้ว ออกจากป่า.

สมมติว่าค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของคุณคือ 5% หรือ $ 4, 250 หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีจากราคาขายที่ 85,000 เหรียญคุณจะเหลือประมาณ 81,000 เหรียญ ตอนนี้กลายเป็นสงครามระหว่างสองผู้ให้กู้

โดยทั่วไปการเจรจาครั้งแรกคือการเสนอผู้ให้กู้รายที่สองเป็นจำนวนเล็กน้อยพูด $ 1, 000 ตอนนี้อาจจะไม่ดูเหมือนมากเมื่อเทียบกับยอดเงินกู้ที่สองของ $ 55,000 เนื่องจากคุณกำลังขอให้ผู้ให้กู้ไป สูญเสีย $ 54, 000 ในทางกลับกัน แต่ถ้าผู้ให้กู้ที่สองปฏิเสธมันอาจได้รับอะไร

มีบางครั้งที่ดูเหมือนว่าผู้ให้กู้รุ่นจูเนียร์ดูเหมือนจะตัดจมูกของพวกเขาไปทั้งๆที่ใบหน้าของพวกเขา แต่นี่คือที่ที่ผู้ให้กู้รายแรกสามารถให้ขึ้นอีกเล็กน้อยเพื่อให้การทำงานดีล จากประสบการณ์ของฉันผู้ให้กู้รายใหญ่ที่สุดในตำแหน่งแรกรู้สึกตื่นเต้นที่จะได้รับ 90% ซึ่งจะหมายถึงเงินกู้ 85,000 เหรียญผู้ให้กู้อาจตกลงที่จะใช้เงิน $ 76,500 500 ถ้าสุทธิอยู่ที่ 81,000 ดอลลาร์หลังจากปิด ค่าใช้จ่ายที่จะปล่อยให้ $ 4, 500 ที่ผู้ให้กู้รายแรกสามารถเสนอให้ผู้ให้กู้ที่สอง ผู้ให้กู้รายที่สองต้องยินยอมให้ปล่อยเงินกู้ ถ้าไม่ขายสั้นจะถูกปฏิเสธและผู้ให้กู้ครั้งแรกมักจะยึดทรัพย์สินในการยึดสังหาริมทรัพย์ขจัดเงินกู้ที่สอง

ต่อการเจรจาจนกว่าจะถึงความละเอียด โปรดจำไว้ว่าทั้งสองคนแรกและครั้งที่สองมีส่วนร่วมในการทำธุรกิจการขายระยะสั้น

หมายเหตุ: เหตุผลหนึ่งที่ผู้ถือครองผู้เยาวาในรัฐแคลิฟอร์เนียอาจปฏิเสธที่จะให้ความช่วยเหลือคือถ้าเงินกู้เป็นเงินกู้ที่มีความแข็งและมีที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 1 ถึง 4 ยูนิต ในกรณีดังกล่าวหากผู้ให้กู้รายที่สองถูกลบออกในระหว่างการยึดสังหาริมทรัพย์ภายใต้การขายของผู้พิทักษ์ผู้ให้กู้คนที่สองนั้นอาจมีสิทธิ์ที่จะดำเนินการตามคำพิพากษาบกพร่อง

(Roseleaf Corp. โวลต์ Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963))

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย .