การปล่อยตัวความรับผิดสำหรับการขายแบบสั้นคืออะไร?

มีเหตุผลมากมายที่จะทำยอดขายสั้น ๆ แต่เหตุผลที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งคือการปลดปล่อยหนี้สิน ทำไมคุณถึงต้องการปล่อยตัวความรับผิดในการขายสั้น ๆ ? เนื่องจากไม่มีธนาคารอาจมีสิทธิ์เรียกเก็บยอดเงินคงเหลือเนื่องจากผู้ขายไม่จ่ายเงิน

เมื่อผู้ให้ยืมเห็นด้วยที่จะขายสั้น ๆ ก็มักจะมาถึงการตัดสินใจนี้เพราะมันมีกำไรมากขึ้นสำหรับธนาคารที่จะทำขายสั้นกว่าที่จะยึดสังหาริมทรัพย์

ผู้ซื้ออาจมีความยากลำบากทางการเงินหรือไม่ก็ได้ แต่ส่วนใหญ่แล้วบ้านก็อยู่ใต้น้ำ

ในการขายสั้นธนาคารยินยอมที่จะปล่อยเงินกู้เพื่อแลกรับเงินที่ได้รับน้อยกว่า แต่ไม่จำเป็นต้องปล่อยให้ผู้ขาย การปล่อยเงินกู้จากสถานที่ให้บริการและการปล่อยผู้ขายออกเป็น 2 ประการ หากคุณเป็นหนี้ธนาคาร $ 200,000 แต่บ้านของคุณมีมูลค่า $ 75,000 ธนาคารอาจยอมรับ $ 75,000 และปล่อยเงินกู้ อย่างไรก็ตามหากไม่มีการปลดปล่อยหนี้สินคุณอาจพบว่าไม่กี่ปีต่อมาธนาคารกำลังจะมาหาคุณหลังจากที่คุณเรียกร้องให้คุณจ่ายเงินจำนวน 125,000 เหรียญ

การอนุมัติความรับผิดและหนังสืออนุมัติการขายสั้น

หนังสืออนุมัติการขายสั้น ๆ มีหลักประกัน จดหมายอนุมัติฉบับนี้ระบุรายละเอียดว่าธนาคารคาดหวังอะไร ข้อตกลงอื่น ๆ ดังต่อไปนี้

• ราคาขายที่ยอมรับได้
• ค่าคอมมิชชั่นที่อนุญาตสูงสุด
• ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีสูงสุด
• เงินสุทธิขั้นต่ำสุด
• ปิดบัญชี

ไม่ได้เป็นจดหมายอนุมัติการขายสั้น ๆ จะมีการปลดปล่อยหนี้สิน ในความเป็นจริงจดหมายรับรองบางฉบับไม่ได้ระบุถึงการปลดปล่อยความรับผิดทั้งหมด ทนายความบอกว่าถ้าเรื่องไม่ได้พูดถึงแล้วผู้ให้กู้อาจจะรักษาสิทธิใด ๆ ที่มีอยู่ให้กับผู้ให้กู้ภายใต้กฎหมายของรัฐบาลกลางและ / หรือรัฐเพื่อดำเนินการตัดสินขาดแคลน

อย่าเซ็นสัญญาการอนุมัติการขายสั้น ๆ โดยไม่ต้องขอให้ทนายความอ่านและให้คำปรึกษาด้านกฎหมายแก่คุณ อย่าถามตัวแทนของคุณเพราะหากตัวแทนของคุณไม่ได้เป็นทนายความตัวแทนดังกล่าวจะไม่ได้รับอนุญาตให้ให้คำปรึกษาด้านกฎหมายแก่คุณ การที่ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์จะให้คำแนะนำทางกฎหมายเป็นไปตามกฎหมาย

ฉันบอกลูกค้าของฉันว่าถ้าฉันเห็นจดหมายอนุมัติการขายสั้น ๆ ของพวกเขามีการปลดปล่อยหนี้สินฉันไม่สามารถให้คำแนะนำแก่พวกเขาได้ ฉันบอกให้พวกเขาโทรหาทนายความ ถ้าจดหมายไม่ชัดเจนหรือไม่ได้สะกดไว้โดยเฉพาะฉันจะแนะนำให้ผู้ขายติดต่อทนายความเพื่อพยายามที่จะได้รับการปลดปล่อยหนี้สิน ฉันจะไม่ให้คำแนะนำทางกฎหมายในทุกกรณี

ฉันจะไม่ต้องแปลกใจที่ได้ยินผู้ขายที่ยื่นฟ้องร้องต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาเพราะตัวแทนเหล่านี้มั่นใจได้ว่าผู้ให้กู้จะไม่ไปหลังจากการตัดสินขาดแคลนแม้ในรัฐแคลิฟอร์เนียซึ่งเราโชคดีที่มีเงินให้กู้ยืมที่ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยบางส่วนการไม่แสวงหาผลประโยชน์นี้มักใช้กับการยึดสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การขายสั้น ๆ กล่าวอีกนัยหนึ่งผู้ขายที่ขายสั้นในการกู้ยืมเงินซื้อมีการรับประกันว่าผู้ให้ยืมการขายระยะสั้นจะไม่ปล่อยให้พวกเขาเว้นแต่ผู้ให้กู้จะเผยแพร่เฉพาะผู้ขาย

เรามีประมวลกฎหมายแพ่งแคลิฟอร์เนียในมาตรา 580e ตามมาตรา 580 แต่ยังไม่ได้รับการทดสอบในศาลและไม่ใช้บังคับกับการจัดหาเงินสำรองหรือปีที่ผ่านมา

ประเภทของการใช้คำฟุ่มเฟือยในจดหมายอนุมัติการขายสั้น ๆ เกี่ยวกับการปลดเปลื้องความรับผิด

ในขณะที่ฉันไม่อาจให้คุณได้ทุกประเภทที่เป็นไปได้ในการปลดปล่อยความรับผิดหรือการไม่ปล่อยตัวความรับผิดในหนังสืออนุมัติการขายสั้น ๆ ต่อไปนี้เป็นตัวอย่าง บางส่วนของแถลงการณ์เหล่านี้ปล่อยผู้ขายบางส่วนไม่ได้มีการปล่อยความรับผิดชอบใด ๆ

• เมื่อธนาคารได้รับเงินจำนวน $ XXXXXX ธนาคารจะปลดภาระและเรียกเก็บหนี้ที่เหลือเป็นยอดสะสม
• ธนาคารได้อนุมัติการจ่ายเงินที่มีส่วนลด ไม่มีสิ่งใดในจดหมายฉบับนี้จะถูกตีความว่าเป็นความอ่อนน้อมละเว้นแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงสิทธิหรือการเยียวยาใด ๆ ของธนาคารตามกฎหมายหรือเพื่อความเป็นธรรมในการเก็บเงินทั้งหมดที่ครบกำหนด
• ธนาคารอนุมัติการขายทรัพย์สินซึ่งจะส่งผลให้เกิดการจ่ายดอกเบี้ยสั้น ๆ … และจะสละสิทธิ์การขาดแคลนหากมี
• เมื่อได้รับการชำระเงินแล้วเราจะรายงานว่าหนี้ดังกล่าวเป็น "เต็มจำนวนน้อยกว่ายอดคงเหลือเต็ม" แก่ทุกหน่วยงานเครดิต
• ผู้ยืมต้องลงนามในการยอมรับที่แนบมากับข้อกำหนดทั้งหมดที่ระบุไว้ในการอนุมัตินี้และต้องยอมรับว่าธนาคารมีสิทธิในการขาดแคลนทั้งหมดตามที่ระบุไว้ในบันทึกข้อตกลงความไว้วางใจและ / หรือข้อตกลงด้านความมั่นคงและกฎหมายท้องถิ่นและรัฐบาลกลาง
• ธนาคารตกลงที่จะยอมรับในกองทุนที่ได้รับการรับรอง $ XXXXXX เป็นการชำระเงินเต็มจำนวนของเงินกู้นอกจากนี้ธนาคารจะรายงานจำนวนหนี้ที่ได้รับการอภัยให้กับ Internal Revenue Service
• ธนาคารอาจดำเนินการพิจารณาเกี่ยวกับความแตกต่างของการชำระเงินที่ได้รับและยอดเงินคงเหลือทั้งหมดที่ครบกำหนดเว้นแต่จะได้รับการตกลงเป็นอย่างอื่นหรือไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายหากยอดขายระยะสั้นปิดรับจากเงินกู้ยืมที่อ้างถึงข้างต้น
• เมื่อได้รับเงินแล้วธนาคารจะปลดภาระและยอดดุลบัญชีขาดดุลจะถูกรายงานว่าเป็นยอดเรียกเก็บจากยอดเงินสะสม
• เมื่อได้รับเงินตามที่ตกลงไว้ธนาคารจะยกเว้นยอดเงินคงเหลือที่ต้องชำระจากเงินให้กู้ยืมที่กล่าวถึงข้างต้นและปล่อยผู้กู้ออกจากภาระผูกพันเพิ่มเติมในข้อตกลงดังกล่าวและสละสิทธิในการดำเนินการตามคำพิพากษาหรือข้อบกพร่องเพิ่มเติม

หากธนาคารไม่ยอมให้คุณได้รับการปลดปล่อยหนี้สินคุณอาจจำเป็นต้องให้เงินสนับสนุนแก่ผู้ขายเพื่อชักจูงให้ธนาคารจัดเตรียมเอกสารดังกล่าว บางครั้งคุณจะได้รับผู้เจรจาต่อรองที่ไม่เข้าใจนโยบายของธนาคาร หากคุณรู้สึกว่าธนาคารไม่มีสิทธิ์ที่จะดำเนินการตามคำตัดสินที่ขาดไม่ได้และธนาคารปฏิเสธที่จะปล่อยคุณคุณอาจต้องเพิ่มไฟล์ให้หัวหน้างานเพื่อขออนุมัติ แต่ถ้าสิ่งอื่น ๆ ล้มเหลวทางออกที่ดีที่สุดของคุณก็คือขอให้ทนายความปล่อยตัวความรับผิดสำหรับคุณหรืออย่างน้อยก็เพื่ออธิบายถึงสิทธิตามกฎหมายของคุณหากไม่สามารถหาทางออกได้

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย