ความแตกต่างระหว่าง Co-ops กับคอนโดคืออะไร?

คุณเคยสงสัยเกี่ยวกับความแตกต่างระหว่าง co-ops vs. condos หรือไม่? คุณไม่ได้โดดเดี่ยว. แม้ว่าอาจทำให้คุณประหลาดใจเมื่อรู้ว่าคอนโดไม่เป็นที่นิยมจนกระทั่งถึงทศวรรษที่ 1960 เมื่อแนวทาง FHA อนุญาตให้มีการจัดหาคอนโดคอนโดมิเนียมแนวคิดคอนโดมิเนียมได้รับการตอบรับ ก่อนหน้านั้นอาคารเกือบทั้งหมดที่อนุญาตให้เจ้าของหลายรายหลายรายเป็นผู้ร่วมปฏิบัติงาน วันนี้คุณจะพบอาคารสหกรณ์หรืออาคารสหกรณ์ส่วนใหญ่ในเมืองใหญ่ ๆ ในเขตนครหลวง

ผู้คนมักจะเชื่อมโยง co-ops กับ New York City แต่คุณสามารถหา co-ops ในเมืองใหญ่ ๆ เช่นซานฟรานซิสโกมินนิอาโปลิสวอชิงตันดีซีแอตแลนตาบอสตันซีแอตเทิลอินเดียแนโพลิส , ดีทรอยต์และชิคาโก, ทูซอนและฟีนิกซ์รวมทั้งไม่กี่แห่งในฟลอริด้าและอื่น ๆ ที่โรยไปทั่วชายฝั่งตะวันออก

Co-Op คืออะไร?

สหกรณ์ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์จริงๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นที่ดินควบคู่กับการปรับปรุงโครงสร้างซึ่งรวมถึงสิทธิทางอากาศใต้ดินและทางอากาศ แทน co-op เป็น บริษัท เมื่อผู้ซื้อซื้อ co-op ผู้ซื้อกำลังซื้อหุ้นใน บริษัท และสิทธิในการครอบครองหน่วยเฉพาะ ผู้ซื้อ co-op ไม่ได้ซื้อหน่วยหรือส่วนของอาคารเอง

นอกจากนี้ผู้ซื้อ co-op อาจหรืออาจไม่สามารถจัดหาเงินทุนในการซื้อ co-op ได้ ไม่ใช่ธนาคารทุกแห่งจะให้เงินกู้ร่วมทุน ในบรรดาธนาคารที่จะให้กู้ยืมแบบ co-op ไม่ใช่ทุกๆ co-op มีคุณสมบัติเป็นอาคารที่ผ่านการรับรอง

ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับผู้ให้กู้เพื่อดูว่า co-op อยู่ในรายชื่อที่ได้รับอนุมัติหรือไม่

ผู้ซื้อ co-op ยังจ่ายค่าบริการรายเดือนให้กับ co-op ค่าธรรมเนียมดังกล่าวรวมถึงส่วนแบ่งรายได้สำหรับการจำนองอาคารของอาคารถ้ามี เงินเดือนของคนเฝ้าประตูเจ้าหน้าที่ซ่อมบำรุงอาจเป็นหัวหน้าอาคาร การประกันโครงสร้าง การดูแลรักษาปกติค่าบำรุงรักษาและทำความสะอาดบริเวณทั่วไปรวมถึงภาษีทรัพย์สิน

ข้อเสียเปรียบหนึ่งที่อาจเกิดขึ้นกับ co-op คือนักวิจารณ์กล่าวคือความเป็นจริงเจ้าของมักจะจ่ายเงินสองจำนอง เธอจะจ่ายเงินจำนองของตัวเองสำหรับ co-op และอาคารของจำนองสำหรับ co-op ซึ่งอาจเป็นรีไฟแนนซ์เงินกู้เพื่อจ่ายเงินสำหรับการปรับปรุงทุนสำหรับอาคาร

คอนโดคืออะไร?

ไม่เหมือน co-op เมื่อผู้ซื้อซื้อคอนโดผู้ซื้อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อเป็นเจ้าของพื้นที่ระหว่างผนังพื้นและเพดานโดยทั่วไปไปยังจุดกึ่งกลาง หน่วยนี้ได้รับการประเมินแยกกันเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีและผู้ซื้อจะจ่ายภาษีโดยตรงไปยังผู้ประเมินเขต (หรือผ่านบัญชีหักล้างของผู้ให้ยืม)

คอนโดมิเนียมสามารถจัดหาเงินแยกกันได้และสถานที่ให้บริการดังกล่าวมีหลักประกันโดยโฉนดที่ดินหรือการจดจำนองทั้งนี้ขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐ การออกแบบโครงสร้างของคอนโดเป็นหน่วยแต่ละส่วนซึ่งอาจเป็นเรื่องราวเดียวเรื่องราวหลายเรื่องหรือแม้แต่เดี่ยวตัวอย่างเช่นฉันเป็นเจ้าของบ้านครอบครัวเดี่ยวในฮาวายที่กำหนดให้เป็นคอนโด แต่ก็เป็นโครงสร้างที่มีอิสระด้วยลานของตัวเอง

ผู้ซื้อคอนโดยังเหมือนผู้ซื้อ co-op จ่ายค่าธรรมเนียมรายเดือน ค่าธรรมเนียมเหล่านี้จะจ่ายให้กับสมาคมเจ้าของบ้าน ค่าธรรมเนียมในการจ่ายค่าบำรุงรักษาพื้นที่ทั่วไปของ HOA ด้านนอกอาคารหลังคาประกันการจัดการสมาคมและอาจรวมถึงสาธารณูปโภคเช่นรถถังน้ำและถังขยะ

ค่าธรรมเนียม HOA บางส่วนรวมค่าธรรมเนียมสำหรับสโมสรสระว่ายน้ำอุปกรณ์ออกกำลังกายและสระว่ายน้ำ / สปา

ความแตกต่างระหว่าง Co-op กับคอนโด

โดยทั่วไปแล้ว Co-op มักจะถูกกว่าการซื้อมากกว่าคอนโดมิเนียมซึ่งหมายความว่าสามารถซื้อคอนโดได้มากขึ้น อย่างไรก็ตามการแลกเป็นค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กับ co-op อาจสูงกว่าค่า HOA ของคอนโด

ความแตกต่างที่สำคัญระหว่าง co-op กับคอนโดคือความเป็นจริงไม่ใช่ร่างกายอบอุ่นใด ๆ ที่มีเงินสดสามารถซื้อ co-op ได้ Co-ops อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการซึ่งกำหนดโดยผู้ถือหุ้นของสหกรณ์ คอนโดมีหน่วยงานกำกับดูแลโดยคณะกรรมการเช่นกัน แต่บอร์ดเหล่านี้ไม่อนุมัติผู้ซื้อ คณะกรรมการสหกรณ์มีสิทธิ์อนุมัติผู้ซื้อที่คาดหวัง แม้ว่าผู้ซื้อจะไม่สามารถปฏิเสธได้เนื่องจากมีการเลือกปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยแฟร์ผู้ซื้อต้องผ่านการคัดเลือกอย่างเข้มงวด

สหกรณ์บางส่วนไม่อนุญาตให้ผู้ซื้อจากต่างประเทศซื้อหน่วย สหกรณ์หลายแห่งไม่อนุญาตให้นักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านหลังที่สองเนื่องจากพวกเขาชอบเจ้าของบ้าน คณะกรรมการร่วมจะกลั่นกรองข้อมูลใบสมัครรายการทางการเงินรายการทรัพย์สินและหนี้สินรายงานเครดิตรายงานยอดคงเหลือในระบบธนาคารรวมถึงการทบทวนจดหมายแนะนำจากเพื่อนและผู้ร่วมธุรกิจโดยจะมีการสัมภาษณ์ส่วนตัว

ในขณะที่ขั้นตอนนี้อาจดูเหมือนเป็นการรุกรานความเป็นส่วนตัวอย่างมากเจ้าของในสหกรณ์จะอนุมัติกระบวนการนี้เนื่องจากสามารถเลือกคนที่อาศัยอยู่ในอาคารได้อย่างมาก เมื่อคนซื้อคอนโดไม่มีขั้นตอนการคัดเลือกเพื่อนบ้านไม่มีวิธีป้องกันไม่ให้วงดนตรีตายขึ้นจากข้างใน

ในทางกลับกันคณะกรรมการสหกรณ์ยังอนุมัติราคาซื้อ หากราคาต่ำจนอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของผู้ถือหุ้นรายอื่นคณะกรรมการสหกรณ์สามารถปฏิเสธการอนุมัติการขายได้ คอนโด HOA ไม่มีอำนาจดังกล่าวเพื่อป้องกันการขาย

คอนโดมิเนียมจำนวนมาก จำกัด จำนวนเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์ของหน่วยโฆษณาทั้งหมด เปอร์เซ็นต์โดยทั่วไปมีตั้งแต่ 80 เปอร์เซ็นต์เป็นเจ้าของ - ครอบครองถึง 50 เปอร์เซ็นต์ นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันไม่ให้ซับซ้อนจากกลายเป็นพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์และลดค่า สหกรณ์ส่วนใหญ่ไม่อนุญาตให้เช่าช่วงหรือเช่า

สามารถอาศัยอยู่ในคอนโดได้นานหลายปีและไม่เคยรู้จักเพื่อนบ้าน ที่ไม่น่าจะเกิดขึ้นใน co-op ที่เจ้าของรู้ทุกคนและทุกอย่างเกี่ยวกับคุณ

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย