ผู้ขายในการขายสั้น ๆ ?

คำถาม: ใครเป็นผู้ขายในการขายสั้น ๆ ?

ผู้อ่านเขียนว่า: "ฉันลงลายมือชื่อมากพอสมควรเมื่อฉันนำบ้านของฉันเข้าสู่ตลาดเป็นการขายสั้น ๆ ที่ฉันจำไม่ได้ว่าฉันสัญญาว่าจะทำอะไรหรือเอกสารอะไรหมายถึงตัวแทนของฉันพูดว่า ธนาคารจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการขาย แต่มันไม่ได้มองหาวิธีการที่ให้ฉันเขาส่งข้อเสนอที่จะเซ็นข้อเสนอกล่าวว่า "ผู้ขายจะต้องจ่ายชื่อและ escrow" นั่นคือฉันหรือว่าธนาคารหรือไม่? ใครเป็นผู้จ่ายภาษีทรัพย์สิน? ใครเป็นผู้ขายในการขายสั้น ๆ ? "

คำตอบ: ก่อนอื่นให้ฉันบอกว่าถ้าคุณสงสัยว่าใครขายอยู่ในระยะสั้นคุณจะไม่โดดเดี่ยว แม้แต่ผู้ขายที่ควรรู้คำตอบสำหรับคำถามนั้นก็ไม่ได้ แม้แต่ตัวแทนที่ควรรู้คำตอบสำหรับคำถามนั้นก็ไม่ได้ เป็นส่วนหนึ่งของเหตุผลที่ตัวแทนของคุณแจ้งให้คุณทราบว่าธนาคารจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการขายสั้น ๆ แต่ตัวแทนของคุณไม่ถูกต้องและอาจจะใช้วิธีที่ง่ายออก

นอกจากนี้ยังส่งเสียงด้วยเช่นกันว่าคุณอาจมีปัญหาด้านความเชื่อถือเกิดขึ้นกับตัวแทนของคุณเอง เมื่อตัวแทนเซ็นสัญญากับคุณตัวแทนคนนั้นกำลังสร้างความสัมพันธ์ที่ได้รับความไว้วางใจกับคุณ นั่นหมายถึงตัวแทนต้องทำงานเพื่อประโยชน์สูงสุดของคุณ เป็นเรื่องยากสำหรับตัวแทนที่จะทำหน้าที่ดังกล่าวให้กับคุณหากความไว้วางใจไม่อยู่ คุณต้องเชื่อถือตัวแทนของคุณที่จะได้รับความไว้วางใจจากตัวแทนนั้น หากปราศจากความไว้วางใจคุณอาจหักความสัมพันธ์ที่ได้รับมอบหมายไว้

ข้อเสนอแนะของฉันคือขอให้ตัวแทนของคุณอธิบายความไว้วางใจให้คุณและอธิบายให้คุณทราบว่าใครเป็นผู้ขายในระยะสั้น

นี่ไม่ใช่หน้าที่ที่ยากสำหรับตัวแทนของคุณและในความเป็นจริงแล้วตัวแทนของคุณน่าจะได้รับการต้อนรับ

ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการขายสั้น ๆ

การขายสั้น ๆ ไม่แตกต่างจากการทำธุรกรรมประเภทอื่นใดเท่าที่มีค่าใช้จ่าย คำแถลงการปิดบัญชีและค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บมีความคล้ายคลึงกับรายการอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

การทำงานเช่นนี้:

สมมติว่าคุณกำลังขายบ้านของคุณราคา $ 100,000 คุณเป็นผู้ขาย

• ผู้ซื้อมอบเงินจำนวน 100,000 เหรียญให้แก่คุณผ่านการรวมกันของการชำระเงินดาวน์และเงินกู้หรืออาจเป็นเพียงเงินสดเท่านั้น ไม่สำคัญหรอก ในท้ายที่สุดคุณจะได้รับเงิน 100,000 เหรียญ

• ก่อนอื่นคุณต้องจ่ายค่านายหน้า ถ้าเป็น 7% คุณจะจ่ายเงิน 7,000 เหรียญให้กับนายหน้ารายชื่อ นายหน้ารายชื่อนั้นจ่ายค่าตัวแทนรายชื่อนายหน้าของผู้ซื้อและนายหน้าของผู้ซื้อจ่ายค่าตัวแทนของผู้ซื้อ แม้จะมีตัวแทนย่อยของตัวแทนที่ได้รับเงินจาก $ 7,000 แต่ความจริงก็คือขณะนี้คุณมีเงินเหลืออยู่ 93,000 เหรียญ

• จาก 93,000 เหรียญคุณอาจมีค่าใช้จ่ายอีก $ 3,000 ค่าธรรมเนียมเหล่านี้อาจครอบคลุมค่าธรรมเนียมรายชื่อค่าธรรมเนียมค่าธรรมเนียม escrow ค่าธรรมเนียมการบันทึกภาษีทรัพย์สินผิดนัดภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเงินค่าใช้จ่ายอื่น ๆหากรวมค่าธรรมเนียมเหล่านี้ทั้งสิ้น $ 3,000 แล้วตอนนี้คุณจะเหลืออีก 90,000 เหรียญ

• $ 90,000 เป็นรายได้สุทธิของคุณ คุณไม่สามารถเก็บเงินไว้ได้เพราะคุณเป็นหนี้ธนาคาร คุณอาจเป็นหนี้ธนาคารมากเกินกว่า 90,000 เหรียญ แต่ถ้าธนาคารมีการขายบ้านของคุณให้เป็นบ้านที่ธนาคารเป็นเจ้าของธนาคารสูงสุดอาจได้รับจะเป็น 100,000 เหรียญที่คุณเสนอให้กับการขายระยะสั้น .

• ดังนั้นเนื่องจากธนาคารไม่สามารถรับอะไรได้มากกว่านี้เนื่องจาก $ 100,000 เป็นมูลค่าตลาดธนาคารจะยอมรับ 90,000 เหรียญของคุณข้อแตกต่างระหว่างการขายสั้น ๆ และการทำธุรกรรมปกติอย่างที่คุณเห็น เป็นความจริงที่ว่าคุณไม่ได้ใส่เงินใด ๆ ลงในกระเป๋าของคุณ ในการทำธุรกรรมปกติคุณจะได้เงินสุทธิหลังจากจ่ายเงินจากธนาคารเนื่องจากคุณจะมีสิ่งที่เรียกว่าตราสารทุน ในการขายสั้น ๆ คุณไม่มีส่วนได้เสียเนื่องจากคุณสูญเสียส่วนของคุณ

  ซึ่งหมายความว่าคุณเป็นผู้ขาย ธนาคารไม่ใช่ผู้ขาย เจ้าของเป็นผู้ขายและเจ้าของชำระค่าใช้จ่ายในการขายจากเงินที่ขาย

ธนาคารมียอดขายสั้นหรือไม่?

บางคนยืนยันว่าธนาคารเป็นผู้ขายของการขายสั้น ๆ เนื่องจากธนาคารเป็นหนี้เงินมากเกินกว่าที่บ้านขายได้ แต่ที่ไม่เป็นความจริง เนื่องจากชื่ออยู่กับผู้ขายจนกว่าผู้ขายจะทำที่บ้านกับผู้ซื้อ ผู้ขายเป็นเจ้าของ

มันทำงานแบบนี้ในความเป็นจริงแม้ว่า สมมติว่าคุณเป็นหนี้ธนาคาร 200,000 เหรียญ แต่บ้านของคุณมีมูลค่าเพียง 100,000 เหรียญเท่านั้นหากธนาคารกำลังจะเสียเงิน 10,000 เหรียญจากเงินที่ได้รับเนื่องจากเงินสุทธิที่ขายได้เพียง 90,000 เหรียญเท่านั้น ธนาคารมีความสนใจในและตกเป็นค่าใช้จ่ายในการขาย

แม้ว่าธนาคารจะไม่จ่ายค่าใช้จ่ายในการขาย แต่ธนาคารทุกแห่งก็สามารถระงับการจ่ายเงินไปได้ในกระเป๋าของธนาคาร เนื่องจากธนาคารได้รับเงินที่เหลืออยู่ นั่นเป็นเหตุผลที่ธนาคารใส่ใจเท่าใดผู้ขายจ่ายในค่าใช้จ่ายปิด

แต่ผู้ขายยังคงเป็นผู้ขายและธนาคารยังคงเป็นธนาคารอยู่

คำถามยังคงอยู่หากธนาคารไม่อนุญาตค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายบางอย่างในการขายสั้น ๆ ใครเป็นผู้จ่ายเงิน? หากค่าธรรมเนียมไม่ได้รับอนุญาตหมายความว่าธนาคารจะไม่อนุญาตให้หักออกจากยอดรวม แต่ค่าธรรมเนียมยังต้องได้รับการชำระเงิน ในส่วนของยอดขายสั้น ๆ ของฉันฉันขอให้ผู้ซื้อชำระค่าธรรมเนียมที่ไม่ได้รับอนุญาตใด ๆ

โดยปกติการชำระค่าธรรมเนียมไม่ได้รับอนุญาตสามารถเจรจาต่อรองได้ อย่างไรก็ตามในการขายสั้น HAFA ผู้ขายไม่ได้รับอนุญาตให้จ่ายอะไรเป็นพิเศษ ขายระยะสั้น HAFA ไม่ได้ใช้อีกต่อไป ในรัฐแคลิฟอร์เนีย SB 458 ห้ามมิให้ผู้ขายในแคลิฟอร์เนียขายสั้น ๆ ไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมใด ๆ จากกระเป๋าถือเป็นหลักฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งแคลิฟอร์เนีย 580e

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย