พึ่งพาบ้านที่จะเปลี่ยนแปลงวันเฉลี่ยในตลาด

หนึ่งในสิ่งแรกที่ผู้ซื้อถามเกี่ยวกับรายชื่อเป็นวันที่ในตลาด วันที่เข้าสู่ตลาด คือจำนวนวันที่รายชื่อมีการใช้งานอยู่ในบริการรายชื่อหลายรายการก่อนที่จะเข้าสู่สถานะ "รอดำเนินการ" สถานะรอดำเนินการคือเมื่อข้อเสนอพิเศษได้รับการยอมรับจากผู้ขาย แต่ธุรกรรมยังไม่ปิด ตัวแทนจำนวนมากอ้างถึง " วันเฉลี่ยในตลาด " ซึ่งมาจากการเพิ่มทุกวันในตลาดของแต่ละรายการและหารด้วยจำนวนรายชื่อ

ในตลาดของผู้ซื้อ DOM มักจะสูงกว่าเนื่องจากพื้นที่โฆษณาใช้เวลานานในการขาย ในตลาดของผู้ขาย DOM มีจำนวนน้อยลง

วันเกี่ยวกับเรื่องการตลาด ในการกำหนดวันเฉลี่ยในตลาดตัวแทนจะใช้เวลา 30 วันที่ผ่านมาถึงหกเดือนของรายการที่จำหน่ายแล้วรวมวันที่เข้าสู่ตลาด (ก่อนที่แต่ละรายจะรอดำเนินการ) และแบ่งรายชื่อทั้งหมดตามจำนวนรายชื่อ

ตัวอย่างเช่นถ้าหกรายชื่อเข้าสู่สถานะที่รอดำเนินการในเดือนธันวาคมซึ่งหมายความว่าผู้ขายยอมรับข้อเสนอของผู้ซื้อ แต่ยังไม่ได้ปิด - และสามรายชื่อเหล่านี้อยู่ในตลาดเป็นเวลา 5 วัน - หนึ่งในรายการอยู่ในตลาดเป็นเวลา 21 วันและสองรายการเป็นเวลา 30 วันก่อนที่ข้อเสนอพิเศษจะได้รับการยอมรับก่อนรวมกันทุกวันในตลาด จำนวนวันเฉลี่ยในตลาดในเดือนธันวาคมในตัวอย่างนี้ได้มาโดยการเพิ่ม 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30 ซึ่งเท่ากับ 96 วัน จากนั้นหาร 96 โดยหกรายชื่อจะเท่ากับ 16 วันโดยเฉลี่ยในตลาด

ทำเฉลี่ยวันเกี่ยวกับเรื่องการตลาดหรือไม่?

มีความสำคัญมากน้อยแค่ไหน? 16 วันเฉลี่ยในตลาดหรือจำนวนวันในตลาดของแต่ละรายการ? หากคุณเป็นผู้ซื้อแน่นอนว่านี่เป็นบ้านที่คุณต้องการซื้อนั่นแหละ หากคุณเป็นผู้ขายที่บ้านอยู่ในตลาดเป็นเวลา 17 วันคุณจะตกอยู่ใน 50% ของบ้านที่ขายในเดือนก่อนหน้า

วิธีการที่ผู้ซื้อมองวันในตลาด

ไม่มี ifs, ands หรือ buts เกี่ยวกับเรื่องนี้ เมื่อผู้ซื้อเห็นวันที่กว้างขวางในตลาดพวกเขาคิดว่าผู้ขายหมดหวังที่จะขายเนื่องจากบ้านยังคงอยู่ในตลาด ผู้ซื้อยังเชื่อว่าอาจมีบางอย่างผิดปกติกับบ้านที่ทำให้ผู้ซื้อรายอื่น ๆ ผ่านขึ้น ทั้งสองข้อสมมติฐานเหล่านี้อาจผิดพลาดได้

บ้านสามารถอ้อยอิ่งในตลาดได้ด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้:

สาเหตุที่พบบ่อยคือการ overpricing

• ตัวแทนอาจ "ซื้อ" รายชื่อโดยการหลอกลวงผู้ขายให้เชื่อว่าบ้านมีมูลค่ามากกว่าตลาดที่จะแบกรับ ไม่ใช่เรื่องผิดปกติที่ตัวแทนจะจงใจนำรายชื่อที่เกินราคา
  แรงจูงใจของผู้ขายน้อย
• บางครั้งผู้ขายต้องการ "ทดสอบตลาด" ด้วยการกำหนดราคาที่สูงเกินไปเพียงเพื่อดูว่าพวกเขาสามารถหาคนโง่ในการจ่ายราคาได้หรือไม่เป็นที่รู้จักกันว่าเป็นความผิดพลาดที่เลวร้ายที่สุดของผู้ขาย
  ความดื้อรั้น
• ผู้ขายอาจติดค้างอยู่ในราคาและยินดีที่จะรอตลาดจนกว่าตลาดจะเข้าสู่ราคาที่ขอ
  ลงตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ในตลาดของผู้ซื้ออาจใช้เวลานานกว่าในการขายบ้านมากกว่าในตลาดของผู้ขาย บ้านที่ขายใน 5 วันในตลาดของผู้ขายอาจขายได้ภายใน 90 วันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง
  ไม่พร้อมใช้งานเพื่อแสดง
• หากทรัพย์สินถูกครอบครองอาจเป็นเรื่องยากที่จะได้รับการแต่งตั้งจากผู้เช่า ในกรณีส่วนใหญ่บ้านที่มีกล่องเก็บของได้รับการแสดงบ่อยกว่าคนที่ไม่มี
  ไม่เหมาะที่จะแสดง
• บางครั้งผู้ขายวางบ้านไว้ในตลาดก่อนที่พวกเขาพร้อมที่จะให้ผู้ซื้อเห็น พวกเขาอาจจะสิ้นสุดการซ่อมแซมขายหรือทาสีในช่วง 30 ถึง 60 วันแรกของรายการ
  ลดเวลาการแสดงผล
• ผู้ขายบางรายคิดว่าผู้ซื้อจะปฏิบัติตามขั้นตอนการแสดงอย่างเคร่งครัดเช่น 9 โมงเช้าในวันจันทร์หรือเฉพาะวันศุกร์ถึง 5 โมงเย็นเท่านั้น ผู้ซื้อทัวร์บ้านตามตารางเวลาของตนเอง หากบ้านของคุณไม่สามารถใช้ได้ในขณะที่ผู้ซื้อต้องการเห็นพวกเขาอาจจะไม่เคยเห็นมัน
  ลดค่าคอมมิชชั่น
• แม้ว่าตัวแทนซื้อจะต้องแสดงรายชื่อทั้งหมดตัวแทนจำนวนมากปฏิเสธที่จะแสดงบ้านที่ไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นเช่นเดียวกับที่อยู่ในการแข่งขัน บ้านมักจะอยู่ในรายการโดยโบรกเกอร์ส่วนลด
• อินเทอร์เน็ตลิตเติ้ลหรือ MLS exposure
• ถ้าบ้านมีรูปภาพหนึ่งรูปแบบใน MLS ผู้ซื้ออาจส่งรายชื่อและเลือกที่อยู่อาศัยเพื่อดูว่ามีรูปถ่ายหลายรูป
  การปฏิบัติด้านตัวแทนของการพึ่งพาการรีเซ็ตวันในตลาด

การปฏิบัติทั่วไประหว่างตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งคือการถอนรายการออกจาก MLS หลังวันที่กำหนดและแก้ไขรายการดังกล่าวเป็นรายชื่อใหม่ ตัวแทนกลับแสดงวันที่เป็นศูนย์ในตลาดเพราะรู้ว่าผู้ซื้อเล็งรายชื่อใหม่

ผู้ซื้อหลายคนไม่ชอบการปฏิบัตินี้เพราะรู้สึกว่าเป็นเรื่องที่ทำให้เข้าใจผิดและไม่ใช่ภาพที่ถูกต้องเกี่ยวกับจำนวนวันในตลาด หลังจากที่บ้านอยู่ในตลาดเป็นเวลา 60 ถึง 90 วันจะไม่เป็นเรื่องผิดปกติที่จะขายภายในห้าวันหลังจากกลับมาอยู่ในตลาดเป็นรายชื่อใหม่

บางครั้งรายชื่อหมดอายุ ตัวแทนจำนวนมากเข้าร่วมรายการเป็นเวลา 90 วันและเมื่อรายชื่อหมดอายุตัวแทนใหม่จะยึดรายชื่อและเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการทำงานอย่างหนักของตัวแทนคนแรก หากคุณพอใจกับตัวแทนปัจจุบันของคุณคุณอาจพิจารณา relisting กับตัวแทนที่มีอยู่ของคุณ

การหาวันสะสมในตลาด

ระบบ MLS บางระบบปฏิเสธที่จะอนุญาตให้ตัวแทนถอนรายชื่อแล้วป้อนรายชื่อใหม่โดยไม่ต้องยกเลิกหรือหมดอายุรายชื่อ ในทั้งสองกรณีตัวแทนจำหน่ายจะพิจารณาจำนวนวันในตลาดได้ง่าย ไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับผู้ซื้อ

ตรวจสอบประวัติการแสดงรายการ

• วิธีหนึ่งคือการป้อนที่อยู่ของพร็อพเพอร์ตี้ลงใน MLS เพื่อค้นหารายชื่อที่ซ้ำกันหมดอายุหรือถูกเพิกถอน ในแซคราเมนโต MLS นี้เรียกว่าการดึง "ประวัติ" ของทรัพย์สิน
  มองหา Cumulative DOM
• MLS บางรายได้เปลี่ยนแปลงวิธีการรายงานรายชื่อและจะรวมวันที่สะสมไว้ในตลาดในรายชื่อนั้นด้วย
  ถามตัวแทนของคุณ
• ถ้าคุณทำงานกับผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่ใกล้เคียงตัวแทนของคุณจะมีความคิดที่ดีพอสมควรหากบ้านของคุณได้รับการระบุไว้ก่อนหน้านี้นานเท่าใดและโดยใคร
  สอบถามตัวแทนจำหน่าย
• เนื่องจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถบิดเบือนข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้คุณอาจขอให้ตัวแทนรายชื่อเป็นคำถามโดยตรง อย่าถามระยะเวลาที่บ้านอยู่ในท้องตลาดเนื่องจากอาจมีการลดราคาดังนั้นตัวแทนจะรู้สึกเป็นธรรมในการบอกคุณในวันที่ตลาดในราคาใหม่ ถามว่าหมดอายุแล้วหรือยกเลิกหรือไม่ เฉพาะเจาะจง.
  ค้นหาออนไลน์
• ใส่ที่อยู่คุณสมบัติหลายวิธีในเครื่องมือค้นหาเช่น Google หรือ Yahoo รายการออนไลน์ทั้งหมดก่อนหน้านี้ควรปรากฏขึ้น
  ถามเพื่อนบ้าน
• เพื่อนบ้านรู้ทุกสิ่งทุกอย่างที่เกิดขึ้นในพื้นที่ของพวกเขาและมักจะยินดีที่จะบอกคุณว่าบ้านมีระยะเวลานานเท่าใดในตลาด
  ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย